21日，首批9只基础设施领域公募REITs产品在沪深交易所上市。中国版公募REITs“首秀”成绩亮眼。截至当日收盘，9只产品全线飘红，涨幅最大的蛇口产园录得14.72%的涨幅，9只产品合计成交额超过18亿元。
截至2019年，全球已有40多个国家和地区形成了REITs（不动产投资信托基金）市场。2020年4月，我国从基础设施领域切入，启动公募REITs试点工作。
“依托REITs产品创新，动员和引导各类要素资源向基础设施领域聚集，可以切实有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，实现经济高质量发展。同时也为市场提供中等收益、中等风险的工具。”中国证监会公司债券监管部主任陈飞21日表示。
市场
公募REITs申购受到投资者的热捧
首批9只基础设施公募REITs中，包含上交所5只基础设施公募REITs，分别为普洛斯、东吴苏园、张江REIT、浙江杭徽、首创水务，基金管理人分别为中金基金、东吴基金、华安基金、浙商证券资管、富国基金。深交所4只基础设施公募REITs，分别为首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT，基金管理人分别为中航基金、博时基金、平安基金、红土创新。首批产品主要投向基础设施补短板项目。
公募REITs受到投资者的热捧。5月31日，9只公募REITs均一日售罄，并在6月2日、3日披露配售比例，首钢绿能、蛇口产园、盐港REIT、广州广河的公众认购最终配售比例分别为1.759%、2.39%、8.80%、10.80%；首创水务、浙江杭徽、张江REIT、普洛斯、东吴苏园的公众认购最终配售比例分别为2.41%、3.68%、4.26%、10.04%、12.30%。这意味着首钢绿能的配售比数据刷新了史上最低纪录，这一纪录此前由广发科技创新保持，最终配售比例3.3%。有6只公募REITs启动回拨机制，增加了公众投资者认购对应基金的配售比。
由于风险收益特征不同于股票、债券、基金等金融产品，公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制。首批基础设施公募REITs投资者类型广泛、结构分散，保险公司、证券公司、产业资本、私募基金及个人投资者均踊跃参与，认购热情较高，起到了良好的示范效应。公众投资者可通过场外直销及代销机构认购REITs产品，也可通过券商进行场内认购，而在相关基础设施基金上市后，投资者只能参与场内交易。
优势
投资者可低门槛参与不动产市场投资
上海证券基金评价研究中心分析师姚慧表示，对于普通投资者来说，公募REITs提供了以较低门槛参与不动产市场投资的机会。同时，上市的REITs份额可以在交易所交易，具有较好流动性；公募REITs具备强制分红制度，从9只拟发行产品公布的招募说明书来看，预计现金流分派率为4%~12%；因其投资标的的特殊性，同股票和债券的相关性较低，在资产组合中适当加入公募REITs，可以降低组合波动。
基煜研究认为，首先，公募REITs收益分配比率较为稳定，是除股票、债券、地产、现金外的另一种较好的可投资资产。短期来看，可作为A股处于震荡阶段的较好的投资选择，中长期看，无论对个人还是机构，REITs基金都是整个投资组合中有效的资产补充。
盈米基金研究院研究员周禹农表示，一方面公募REITs可以盘活国内基础设施存量资产，使得普通投资者得以享有优质基础设施项目的长期收益；另一方面根据过往海外经验，REITs与股债的相关性较低，通过资产配置可以帮助投资者显著降低长期波动。
关注
预计年化收益率4%~10%
公募REITs具有股债的双重属性，所以投资者收益也主要来源于两部分，一是期间的分红收益，二是基金份额的价值增长收益。根据发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，其中明确了项目预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%，考虑到首批公募REITs项目的优质性，预计收益水平在年化4%~10%。和股票相比，公募REITs则具有波动小、派息频率稳定的特点，收益分配每年至少一次，同时收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%，风险比股票低。
姚慧称，公募REITs收益来源主要为经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益。投资者主要赚取每年分红及二级市场基金价格的变动。从9只拟发行产品公布的招募说明书及美国市场过去经验来看，收益水平将高于债券型基金，不及混合型和股票型基金。
基煜研究表示，公募REITs本质上是通过公募基金持有基础设施资产，并获取其投资收益，主要分为较为稳定的现金流收益和资本利得收益。从国际上REITs产品的实际表现来看，其收益分配比率较为稳定，具有波动小、抗通胀、可分散投资等特点，整体长期风险收益特征高于货基和债基，低于偏股基金。结合首批公募REITs的招募说明书看，张江光大园REITs的预测项目报酬率为年化4.5%，沪杭甬高速REITs测算全周期IRR不低于6%，但最终投资者收益也需结合基金费率、发行价格、上市后价格、对应资产基本面情况等因素综合考虑。
提醒
理性看待投资价值 避免追涨杀跌
公募REITs上市首日表现不俗，专家认为，这表明市场对上涨有预期，但要理性客观看待投资价值。
据新华社报道，相对于股票、债券，基础设施公募REITs整体上具有中等风险、中等收益的特征。整体而言，投资基础设施公募REITs可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险等。
平安基金指出，当前，我国公募REITs市场刚刚扬帆起航，建议投资者理性对待价格波动，充分认识这类基金的风险收益特征和产品特性，了解清楚自身的风险偏好，关注长期投资价值，共同呵护这个“蓝海”市场茁壮成长。
富国基金表示，公募REITs作为一种创新的金融产品，未来基础设施投资的前景仍没有历史验证，其所蕴含的未知风险仍有待观察。
具体来看：第一，公募REITs的信息披露建设是重中之重，但仍处于探索阶段，可能使得二级市场定价能力减弱，风险累积。公募REITs在交易所上市交易后，可能由于净值长期未披露，而在短期内失去了交易定价的锚，造成交易价格波动加大，因此投资者在参与二级市场交易时要慎重。
第二，公募REITs作为封闭期较长的公募基金类型之一，同样存在着不保证收益，封闭期过长、上市折价的风险。由于其较长的封闭期，可能存在上市折价的问题，且公募REITs二级市场的流动性可能不高，也可能发生一定的流动性风险，因此投资者在参与公募REITs二级市场交易时应加强风险意识。
第三，发行时的热捧不代表交易时的上涨。公募REITs在发行时得到了资金的青睐，但不能代表上市交易后依然会得到资金的认可。公募REITs上市，也不同于新股发行上市，不能以打新股的态度看待公募REITs上市，对于公募REITs二级市场的交易价格要理性看待。
“对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的‘角色定位’，切不可怀有炒公募REITs‘一夜暴富’的心态。”深交所相关负责人表示，建议投资者理性看待首批上市公募REITs投资价值，避免追涨杀跌。